0 просмотров

Подготовка участка под строительство дома: 10 основных этапов

Содержание

Подготовка участка под строительство дома: 10 основных этапов

Когда строительство загородного дома начинается поспешно – без предварительной подготовки участка – в процессе возникают непредвиденные трудности. Часто – тяжело и очень дорого преодолеваемые. Этот этап никогда нельзя пропускать, даже если кажется, что надел земли под застройку – идеально ровный и беспроблемный.

Документальный этап подготовки

Подготовка к строительству начинается документальных работ. Подготовка документов – важный этап, которым нельзя пренебрегать, потому что отсутствие нужных бумаг обязательно выйдет наружу в неподходящий момент, а часть строительных работ и подавно выполнить не получится. Среди бумажных процедур необходимо пройти следующие:

  • Проведите и зафиксируйте результаты топографической съемки. Она нужна для выполнения трех задач. Знание перепадов высот на участке пригодится дизайнеру для разработки проекта будущего дома. Точное определение границ участка снизит риски конфликтов с соседями. Кроме того, съемка даст понимание место прохождения коммуникаций на участке.
  • Узнайте геологию участка. Эти знания необходимы для определения вида фундамента, поскольку неправильно подобранный фундамент приведет к преждевременному износу строительных материалов или к излишним тратам на фундамент.
  • Составьте проект дома, самостоятельно или при помощи специальной организации. Он необходим для правильного расположения дома относительно границ с соседними участками и проходящими сквозь участок инженерными коммуникациями. Кроме того, благодаря проекту, вы просчитаете собственные затраты на коммуникации.
  • В местной Администрации получите разрешение на строительство жилого дома. Получение такой исходно-разрешительной документации – залог успешной регистрации собственного дома после завершения строительства.
  • Завершающие документы получите в энергосберегающих компаниях. Без их технических условий подключение к коммуникациям незаконно.
Статья в тему:  Можно ли сделать душевую кабину своими руками

Риски сделок с землёй

Купить землю для ИЖС может гражданин России или иностранец (кроме приграничных территорий). Но существуют и ограничения, предусмотренные Земельным кодексом. Связаны они с лесными и природоохранными зонами, и с сервитутами – ограниченным правом на пользование землёй, например, в связи с проложенными коммуникациями или другими объектами.

К примеру, по участку могут проходить важные для области трубопроводы. Это означает, что хозяин должен обеспечить доступ служб к коммуникациям и не вправе строить в этом секторе ничего, что может помешать их работе. О таких нюансах нужно узнавать заранее – до оформления сделки по покупке земли для ИЖС, например, запрашивая градостроительные планы в местной администрации или изучая выписку ЕГРН.

Ограничения прав на землю могут быть бессрочными и сохраняться при переходе права собственности к другим лицам.

Сделки на рынке земли часто обжалуются в судах. Причём не только участниками, но и местными властями.

При покупке участка для ИЖС должны насторожить:

  • старые документы на землю (например, до 1998 года), не переоформленные в нужное время;
  • указание в выписке ЕГРН любого другого вида разрешённого использования кроме ИЖС;
  • обременения, например, залог банка, судебный арест в связи с поданным иском бывших собственников (проверяется через ЕГРН и путём отправки запросов в суд в районе нахождения участка);
  • наличие ЛЭП, теплосетей, узлов коммуникаций (об этом всегда делается отметка в выписке ЕГРН, как об ограничении в использовании);
  • наличие любого официально оформленного сервитута с властями или службами;
  • самовольная постройка на участке или свалка с отходами;
  • нахождение участка рядом с военным городком, санитарной территорией, в зоне с особыми условиями, рядом с государственной границей.
Статья в тему:  Выбираем входную дверь в квартиру и частный дом

Все эти мелочи могут в будущем превратится в судебные дела или запреты. «Я купила земельный участок под ИЖС, а оказалось, что на нём числится теплотрасса. Строительство дома по проекту с соблюдением норм о расстоянии между сетями и жилыми домами, становится невозможным. Я вынуждена была подать иск в суд на продавца, так как он скрыл от меня этот факт, а официального сервитута оформлено не было и никаких ограничений также не зарегистрировано»‎, – рассказывает покупательница земли.

Суд установил, что продавец, несмотря на наличие документов на участок, не имел права продавать его для ИЖС, так как его назначение – блокированная жилая застройка. Покупательница ничего об этих нюансах не знала и планировала масштабное строительство отдельно стоящего здания с разными подходами.

Часто о запретах покупатели узнают уже после покупки участка и начале уведомительной процедуры с местными властями по поводу ИЖС. «Приобрёл участок под ИЖС и направил в Окружную администрацию уведомление о планируемой реконструкции дома-недостроя, который там находился. Мне пришёл отказ в связи с расположением объекта в охранной зоне электроснабжения»‎, – рассказал один из пострадавших. Он попытался добиться оформления уведомления на реконструкцию через суд, но в удовлетворении иска ему было отказано.

Всегда нужно выяснять также есть ли арендатор у дома или недостроя на участке для ИЖС, поскольку по закону он вправе пользоваться участком плюс ему принадлежит преимущественное право покупки. Если обойти его интересы, он может обратится в суд и требовать расторжения договора.

Статья в тему:  Собираем вальцы для профильной трубы своими руками

Владелец участка обязан проинформировать покупателя об ограничениях по его использованию. Но на практике информирование происходит редко, ведь это всегда влияет на цену. Если после покупки земли выяснится, что не на ней запрещено строительство, то новый собственник вправе требовать расторжения договора и возврата денег через суд.

Стремясь сэкономить покупатели также соглашаются приобрести землю с иным назначением, надеясь изменить её статус на ИЖС. Соглашаться на такие сделки стоит только юристам, специализирующимся на земельном праве. Например, земля не может быть переведена, если она находится далеко за городом и не примыкает ни к какому поселению. Может также существовать мораторий на перевод земель сельхозназначения в ИЖС, например, если в области наблюдается дефицит участков для выращивания посевов. Если все эти нюансы вам неизвестны, то лучше не рисковать и выбирать для покупки землю с возможностью жилой застройки.

Исследование и очистка участка

Подготовка земельного участка к строительству начинается с его осмотра, геодезических и геологических изысканий и уборки мусора.

Геодезические работы

Геодезическое исследование участка земли, отведенного под строительство дома, нужно для того, чтобы:

  • составить топографический план;
  • привязать проект дома к участку;
  • установить уровень грунтовых вод;
  • определить расположение подземных коммуникаций;
  • точно разметить границы участка.

Особенно важны геодезические изыскания в случае, если участок земли под строительство находится на необжитой территории или у местности выраженный рельеф.

Статья в тему:  Как правильно поставить москитную сетку на пластиковое окно

Демонтаж старых сооружений и уборка мусора

Если на участке есть старый дом и хозяйственные постройки, их сначала нужно изучить. Возможно, некоторые из них подойдут для хранения материалов, инструментов или даже в качестве бытовки для строителей.

Те строения, которые мешают строительству или непригодны для использования, аккуратно демонтируют. При разборке старых сооружений важно не повредить подведенные к ним инженерные коммуникации — как правило, их используют при подключении нового дома.

Особенное внимание при подготовке участка под строительство нужно уделить подвалам и погребам — во время работ в них может провалиться человек или строительная техника. Обычно стены и другие строительные конструкции в подвалах демонтируют, а получившийся котлован засыпают грунтом и утрамбовывают так, чтобы уровень земли вышел в ноль. Если же подвальное помещение было решено оставить, нужно убедиться, что его потолок выдержит наезд тяжелой техники. Вход в подвал закрывают бетонной плитой.

Если строительство ведется на новом участке, то его просто очищают от мусора.

Геология участка под строительство

Начало строительства дома на участке невозможно без понимания геологии. От того, какие грунты на участке, зависит глубина заложения, оптимальный тип и другие ключевые параметры фундамента. Так, при строительстве на торфянике есть три подхода к устройству фундамента в зависимости от мощности слоя торфяного грунта:

  • использование свай;
  • осушение;
  • выемка грунта до твердого основания с устройством песчано-гравийной подушки.
Статья в тему:  Понятие и разновидности жалюзи

Информацию о грунтах и особенностях подземных вод дает геологическое изыскание, которое обязательно проводят в рамках подготовки участка к строительству. Причем исследование должно быть проведено именно для вашего участка, поскольку грунты в почвах часто распределены неравномерно. Данные о геологии, полученные от соседей, не подходят.

Другие требования и нормы к планировке участка

Кроме того, при определении разрешенного расположения строений на участке в 2021 году нужно учитывать существующие санитарные, противопожарные и природоохранные нормы.

Санитарные

Это нормативы, призванные защитить здоровье и жизни людей, поэтому пренебрегать ими нельзя. В соответствии с ними необходимо:

  • сохранить отдаление дома и погреба в 12 метров от сараев для содержания животных и уличного туалета;
  • обеспечить расстояние в 8 метров и более между домом/погребом и баней;
  • выдержать не меньше 8 метров между колодцем с одной стороны и септиком, туалетом или компостной кучей с другой.

Эти же нормы действуют в отношении жилых сооружений на соседних участках.

Противопожарные

Согласно действующим сегодня в России требованиям, расстояние между сооружениями в пределах участка должно соответствовать следующей таблице:

Работать с таблицей нужно следующим образом: допустим, нужно высчитать расстояние между вашим домом из бетона и соседским из дерева. Нужно найти пересечение между А (негорючим строением) и В (горючим) — 10 метров.

Природоохранные

Их главное назначение — сохранение природы. В соответствии с ними:

  • граница застройки должна начинаться на удалении не менее 15 метров от границ леса;
  • запрещено ограждать участки под пляж или мостки на береговой линии.
Статья в тему:  Как спрятать кровать в однокомнатной квартире

Дают ли ипотеку на строительство без первоначального взноса

«Основной минус таких программ — высокая ставка по кредитованию, — отмечает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль, — а также низкий шанс получить одобрение на выдачу кредита».

Как правило, размер взноса составляет 15–25% от запрашиваемой суммы. Возможность заемщика внести эту сумму служит для банка сигналом платежеспособности клиента и позволяет предложить более лояльные условия кредитования ввиду низкого риска отказа в возвращении средств.

Первоначальный взнос ипотеки на строительство дома обычно можно внести средствами материнского капитала. При этом использовать маткапитал разрешено только в случае кредитования на постройку жилого дома, тогда как возводить садовый или летний домик за эти средства нельзя.

Дополнительные подготовительные работы

Когда основные работы проведены, необходимо подготовить участок к самому началу строительства. Перед возведением основного дома приходится заранее устанавливать временные вспомогательные постройки: туалет, навес для хранения стройматериалов, также стоит позаботиться о временном укрытии во время строительных работ. Это может быть бытовка или строительный вагончик. Если к строительству предполагается привлекать рабочих, нужно обеспечить возможность временного проживания на объекте. Также потребуется выделить место для временного складирования и хранения мусора. Впоследствии дополнительные сооружения можно будет разобрать или использовать для хозяйственных целей.

Тщательно спланированная подготовка не займет много времени, но избавит от множества трудностей, которые могут возникнуть во время строительства. На подготовленной территории работы будут идти намного быстрее, не будет дополнительных задержек и сложностей.

Статья в тему:  Как правильно выбрать краску для фасада дома

Этапы подготовки участка к строительству дома 2020 год

Определение границ земельного участка на местности

Если вы приобрели пустой участок, то в первую очередь необходимо провести установление границ земельного участка. Обычно это делают при помощи топографической съёмки и кадастрового инженера. Если Ваш участок зажат со всех сторон соседями и дорогой, тогда необходимость в этой процедуре отпадает. При оформлении договора купли-продажи мы получали выписку в Доме Юстиции, где был указан кадастровый план участка. В нашем случае участок с двух сторон граничит с соседями, с третьей стороны он обозначен грунтовой дорогой. По существующим границам и кадастровому плану мы определили местоположение границ земельного участка.

Для чего вообще нужно определение границ и размера земельного участка? Для того чтобы не было конфликтов с соседями, существующими или будущими. Чтобы расположить будущий дом согласно СНиПам и нормам строительства частной застройки.

Расположение дома на участке

Обычно всё начинается с изучения нормативов, где указано, сколько метров отступить от дороги, а сколько от соседних построек и так далее. Наша земля отделена от главной дороги и соседей незаселёнными участками, садами и огородами, так что этот пункт мы позволили себе пропустить. Правила расположения дома на участке можно изучить в СНиП 30-02-97 Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения

При выборе места для дома мы руководствовались такими соображениями:

  • Геология участка под строительство. Расчётное сопротивление грунта – это важный параметр, учитываемый при проектировании здания и фундамента. Используя этот показатель, мы рассчитали толщину нашего фундамента, а так же узнали, какую максимальную нагрузку может выдержать наш грунт. В нашей местности довольно близко расположены грунтовые воды, плодородный слой земли 20-30 сантиметров, а дальше глина. Эту информацию мы получили со слов соседей, затем произвели первый шурф лопатой, чтобы проверить сказанное. Заказать геологию участка под строительство это что-то невероятное для нас, так как живем мы в грузинской деревне, тут о таком и не слышали. Соседи говорят – «Лей ленту на метр, у нас так все делают». Нас такая перспектива не устроила и мы решили сделать геологию участка своими руками.
    Как сделать геологию участка самому? Убрав плодородный слой, мы докопали до твердого основания и это явно не песок! Осталось определить что это: супесь, суглинок или глина. Немного увлажнив грунт, мы взяли пробу. Скатали шарик между ладонями, сдавили пальцами и на получившейся лепешке появились небольшие трещинки. Это свидетельствует о том, что перед нами суглинок. Супесь имеет в составе содержание глины до 10%, это более рассыпчатый грунт и при сдавливании шарика он бы рассыпался. Глина же при сдавливании образовавает лепешку без трещин. Суглинок имеет содержание в себе глины около 20-30%, соответственно более пластичный грунт, нежели чем супесь. Далее открываем СНиП 2.02.01-83 Основания зданий и сооружений , спускаемся в приложения, находим таблицу 3, в ней мы видим коэффициент суглинка от 1 до 3 кг/см². Почему такой разброс цифр? Коэффициент зависит от пористости и текучести грунта. Мы не стали мелочиться и выбрали самый низкий коэффициент сопротивления грунта – 1кг/см², самый пористый и текучий, чтобы не утруждать себя дальнейшими расчетами. Учитывая, что наш дом имеет всего один этаж и максимальный вес со всеми нагрузками не более 70 тонн, мы интуитивно были уверены в несущей способности нашего грунта. Что в дальнейшем подтвердилось на расчетах толщины фундамента. При помощи такого не хитрого эксперимента вы теперь знаете как провести геологию на участке без специалистов. В интернете есть и другие способы определения грунта, но этот – самый быстрый и простой. И хоть эти способы не являются полноценной заменой геологической экспертизы, они дают какое-то представление о типе грунта на участке. И в ситуации, когда профессиональную экспертизу заказать нет возможности, такие приёмы могут выручить самостройщика.
    Когда лучше делать геологию участка? Наилучшее время для проведения геологических изысканий – весной, так можно увидеть максимальный уровень грунтовых вод. Это особенно важно, если строится дом с подвалом. Когда идут проливные дожди, то верховодка может долго стоять, медленно уходя через глину и суглинки. Именно поэтому мы выбрали самую высокую точку на участке для строительства дома. Этот пункт стал одним из самых важных. Ели строить дом в низине, проблем с избыточной влажностью не избежать. К тому же, чем выше – тем живописнее вид из окон будущего дома, что тоже значительно!
    Нужна ли геология под частный дом? Однозначно не получится ответить на этот вопрос. Ввиду того, что этажность частных застроек растет, увеличивается и вес конструкций. Соответственно увеличиваются и нагрузки на грунт . Важно не превышать несущую способность грунта, иначе могут быть плохие последствия для дома, например треснет фундамент и стены или дом начнет просаживаться под землю. Важно знать геологию участка ещё и для того, чтобы определиться с типом фундамента и посчитать затраты на его возведение.
  • Расположение дома по сторонам света на участке. Дом – это не единственный предполагаемый элемент усадьбы. Мы планируем в будущем построить ещё пару гостевых домиков, баню, погреб, беседку, а так же в обязательном порядке посадить сад и разбить клумбы. Учитывая свои пожелания, мы старались уместить дом в хорошем месте, но максимально компактно. Например, прижали северо-западную стену к дороге, чтобы там поместилась только крытая стоянка для машины. Это логичное решение, ведь в этом месте большую часть дня находится тень, машина не будет нагреваться, а зимой именно эту сторону атакуют дожди и ветра и навес для машины будет защищать северную стену от осадков. Да и к тому же в тени ничего не растёт кроме сорняков, не получится использовать это пространство с пользой, оставлять лишнее место ни к чему. Таким образом, мы сделали так, что большее количество квадратных метров будет с юго-восточной стороны, где солнце, безветренная сторона и прекрасный вид. Там тень от дома не будет мешать ни растениям, ни людям. Ещё один весомый плюс такого расположения дома: вид из больших окон гостиной будет направлен не только на юго-восточную сторону, на лучший вид (из всех возможных на нашем участке). Самое приятное, что он будет направлен на наш сад, а не на улицу с любопытными прохожими и не на соседский участок, это означает, что наш вид из окна никто не испортит. А еще большие окна на юг, будут помогать отапливать дом в холодное время года, в Грузии даже зимой много солнца, в перерывах между морскими затяжными дождями!
    Расположение дома относительно сторон света – это, конечно, очень индивидуальная история. Мы любим погреться, чтобы в доме было тепло и сухо. Местные жители наоборот со всех сторон обносят дома крытыми навесами, создавая барьер не только дождю, но и солнцу. Мы любим , чтобы окна нашей спальни смотрели на восток, и на рассвете лучи солнца будили нас ранним утром. А кто-то наоборот предпочитает западную сторону и темные шторы, чтобы подольше поспать утром. Так что правильное расположение дома на участке по сторонам света можете определить только вы сами, исходя из своих личных предпочтений.
  • Подъезд к частному дому и прокладка коммуникаций. Мы уже писали о том, что наш участок находится немного в стороне от главной дороги, однако с западной стороны есть грунтовка, с которой как раз будет очень удобно подъезжать к дому с северной стороны на стоянку. Электричество и газ также идут вдоль этой грунтовки, что облегчает нам подключение к благам цивилизации. Трубы и провода не придётся тянуть через весь участок.
Статья в тему:  Навесы на основе стекла и их применение

Подведение коммуникаций к дому

В нашем случае – это электричество и вода. Это ресурсы необходимые нам в процессе стройки, с подведением газа решили повременить, не к спеху.

Электричество

Чтобы подвести к участку электричество нам понадобилось 400 лари (около 10 000 рублей, по курсу лета 2020) и 40 заявленных рабочих дней. К нам приехали специалисты энергосетей через 10 дней после подачи письменного заявления. Обошлось без приключений.

Водоснабжение

Подведение воды было возможно несколькими различными способами, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы:

Подключение к центральному водоснабжению сейчас

  • Подключение к воде бесплатно
  • Вода бесплатна в любых количествах (в нашей деревне так устроено водоснабжение, что вода самотеком спускается с гор. Жители платят только несколько лари в год (100-150 рублей) за обслуживание системы)
  • Вода течёт по трубам в среднем пару часов в день. Иногда полчаса, иногда четыре часа. Иногда вовсе не идёт. Как повезёт. Значит, нужно тратиться на накопительную ёмкость, следить за её чистотой, а самое главное – за наполнением. Это значит, что день нужно планировать так, чтобы во время включения воды, кто-то был дома, не очень удобно
  • Труба идёт по противоположной стороне дороги от нашего участка, нужно вскрывать асфальт, прокапывать траншею. Расходы времени, сил, материалов за наш счёт
  • Вода не всегда стабильно чистая. Говорят, что трубы уже очень старые и поэтому иногда вода имеет зеленоватый оттенок
Статья в тему:  Как устанавливать пенал для раздвижной двери своими руками

Подключение к центральному водоснабжению через полгода

Дело в том, что в течение полугода в нашей деревне обещают заменить всю старую систему водоснабжения. Это должно сказаться не только на качестве воды, но и на стабильности подачи. Говорят, что вода будет идти круглосуточно, она будет чистой и подводить её к каждому дому будут бесплатно (вопрос с асфальтом решается).

  • Чистая вода
  • Отсутствие проблем с подключением
  • Неизвестность: будет ли вода действительно чистой? Не будет ли перебоев? Будет ли хороший напор воды? Действительно ли работы по замене труб закончат в течение полугода или эта история растянется? Сколько будет стоить подключение и вода?

Свой колодец или скважина

  • Свой личный источник воды
  • Доступ к воде круглосуточный и круглогодичный
  • Вложения на копку, материалы и насос

Бросить трубу от соседей

  • Минимум заморочек с подключением
  • Небольшие расходы: труба ПНД 100 метров, тройник и кран
  • Это временный вариант, долго так продолжаться не должно
  • Вода течёт по трубам в среднем пару часов в день
  • Вода не всегда стабильно чистая

Пока мы выбрали последний вариант. Подключение от соседей решает нашу водяную проблему на период стройки. За это время что-то прояснится с ситуацией центрального водоснабжения. Если всё окажется не так, как нам хотелось бы, сделаем выбор в пользу колодца или скважины.

Как видите, стоимость подведения коммуникаций к земельному участку в Грузии не так высока.

Статья в тему:  Выбираем раковину для ванной комнаты

Расчистка участка, организация хранения инструмента и налаживание быта

Наш участок имеет сорные заросли по периметру. Мы расчистили место под дом, а также подъезд к стройке, чтобы машины со строительными материалами могли заехать туда, куда нам нужно. Остальные сорняки ждут своей участи, тихо стоя в сторонке.

Для хранения инструмента мы сделали простенький навес из того самого сорняка – ольхи. Каркас накрыли тентом, чтобы дождь не мочил имущество.

После начала стройки и скитания по съёмным углам, мы стали искать различные варианты строительных бытовок или прицепов для путешествий. Всё-таки если в жизни такой период, что занимаешься только стройкой, жить на участке очень удобно. Не нужно тратить время и силы на дорогу, обедать сухомяткой. Всё, что нужно – под рукой.

Через некоторое время поисков наши знакомые предложили нам прицеп-дачу во временное пользование, чему мы были очень рады.

В этом видео коротко о том, как мы проводили подготовку к строительству дома!

Правильное планирование участка

Важным этапом, когда проводится подготовка участка к строительству, является зонирование территории. Одна из зон отводится для места под временный мусор и стройматериалы. Также важно, где будет размещаться оборудование и спецтехника. Для временного проживания бригады строителей устанавливаются бытовки. Разделение площади на зоны желательно подготовить в бумажном варианте, чтобы потом не возникало спорных ситуаций и неудобств.

Статья в тему:  Ламбрекены – стильное украшение на кухню

Выполнение всех мероприятий, перечисленных выше, полностью подготавливает место для возведения будущего жилого дома.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:

Adblock
detector